Договір оренди квартири: зразок , як укласти та що 100% варто врахувати

Договір оренди квартири укладається письмово (стаття 811 Цивільного кодексу України). У ньому мають бути сторони, адреса й опис квартири, строк, сума та порядок оплати, умови застави, права й обов'язки сторін і порядок завершення оренди. Стан квартири, майна й лічильників краще зафіксувати в акті приймання-передачі, а не лише в тексті договору.

Здаєте квартиру чи інше житло в оренду? Письмовий договір фіксує домовленості з орендарем і зменшує ризик суперечок, але сам по собі підписаний документ не гарантує захисту. Важливо, які саме умови в ньому передбачені та чи можна підтвердити стан житла на момент передачі.

Коротко: що потрібно знати про договір оренди житла

• Форма. Договір найму житла укладається письмово (стаття 811 ЦК України). Договір оренди житла з викупом потребує нотаріального посвідчення.
• Строк. Вкажіть дату початку й завершення оренди. Якщо строк не встановлено, договір вважається укладеним на п'ять років (стаття 821 ЦК України).
• Оплата. Погодьте суму, дату, спосіб оплати та порядок оплати комунальних послуг.
• Застава. Визначте її призначення, умови повернення та випадки, коли кошти можуть бути утримані.
• Передача квартири. Стан житла, меблів, техніки, показники лічильників і ключі зафіксуйте в акті приймання-передачі.
• Завершення оренди. Передбачте порядок повідомлення про виїзд, повернення квартири та остаточних розрахунків.

Правові основи найму житла визначені главою 59 Цивільного кодексу України (статті 810–826). Загальний огляд для орендарів і орендодавців є також на сторінці Міністерства юстиції «Як орендувати житло: все про договір оренди».

Де знайти зразок договору оренди квартири і як його перевірити?

Зразок договору оренди квартири — це основа, яку потрібно адаптувати до конкретного житла, орендаря й домовленостей. Не використовуйте будь-який шаблон без перевірки: документи різняться повнотою умов і актуальністю.

Перед підписанням перевірте, чи є в зразку:

• дані орендодавця й орендаря та особи, які проживатимуть разом з орендарем;
• точна адреса й опис квартири;
• строк оренди;
• сума та порядок оплати;
• умови щодо застави й комунальних платежів;
• права та обов'язки сторін, правила користування квартирою й майном;
• порядок дострокового припинення договору;
• умови повернення квартири;
• посилання на акт приймання-передачі та інші додатки.

Універсальний шаблон не може передбачити всі обставини, а чого бракує безкоштовним зразкам, розбирає стаття «Чого бракує в безкоштовному шаблоні договору». Наприклад, для квартири з меблями й дорогою технікою потрібна детальніша фіксація майна, ніж для порожнього приміщення.

Готові документи для підготовки квартири до оренди дивіться в розділі Продукти OrendaDoc для орендодавців. А якщо договір уже є, його можна перевірити через сервіс «Перевірка документів».

Як укласти договір оренди квартири: п'ять кроків

Крок 1. Перевірте, хто передає квартиру

До підписання перевірте особу орендодавця та його право передавати квартиру в користування. Якщо договір підписує представник власника, з'ясуйте, на яких підставах він діє.

Також узгодьте, хто проживатиме в квартирі. Згідно зі статтею 816 ЦК України, у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем, і вони набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач відповідає перед наймодавцем за порушення договору цими особами. Ця норма не застосовується до короткострокового найму, тобто на строк до одного року (стаття 821 ЦК України).

Крок 2. Точно визначте квартиру

Зазначте повну адресу та інші дані, що дають змогу однозначно ідентифікувати житло. Якщо разом із квартирою передаються меблі, техніка, паркомісце чи інше майно, порядок користування ними також узгодьте й за потреби оформіть додатком.

Крок 3. Визначте строк оренди

Укажіть дату початку користування та погоджений строк. Якщо ключі передаються в інший день, пропишіть, з якої дати починається користування й нараховується плата.

Не залишайте строк невизначеним випадково: якщо договір його не встановлює, він вважається укладеним на п'ять років (стаття 821 ЦК України).

Крок 4. Узгодьте оплату

Фрази «оренда — 15 000 грн на місяць» недостатньо, якщо не зрозуміло, коли та як сплачувати. Визначте:

• суму орендної плати;
• дату або період оплати;
• спосіб розрахунку;
• порядок підтвердження отримання коштів;
• хто й за якими правилами сплачує комунальні послуги;
• чи може змінюватися орендна плата та як погоджується така зміна;
• що відбувається у разі прострочення платежу.

Якщо плата передається готівкою, потрібне письмове підтвердження її отримання. Для переказів зберігайте банківські квитанції.

Крок 5. Пропишіть правила користування квартирою

Нечіткі домовленості ускладнюють вирішення спорів. Включіть до договору умови, які відповідають вашій ситуації:

• чи дозволено утримувати домашніх тварин;
• чи можна курити в квартирі;
• чи допускається піднайм (за статтею 823 ЦК України піднайм можливий лише за згодою наймодавця);
• хто відповідає за поточне обслуговування й ремонт;
• як погоджуються роботи, що змінюють стан квартири;
• як і за яких умов власник відвідує житло;
• як сторони повідомляють одна одну про несправності й пошкодження.

Умови мають бути конкретними й узгодженими обома сторонами, а не просто скопійованими з чужого договору.

Як передбачити заставу в договорі оренди квартири?

Забезпечувальний платіж, який у побуті називають заставою або депозитом, допомагає врегулювати окремі фінансові питання під час оренди. Але сам факт передачі грошей не пояснює, за яких умов вони повертаються. У договорі визначте:

1. Суму платежу та дату його внесення.
2. Призначення: які саме зобов'язання він забезпечує.
3. Умови й строк повернення після завершення оренди.
4. Підстави для утримання коштів, якщо вони погоджені сторонами та відповідають закону.
5. Порядок остаточного розрахунку за оренду, комунальні послуги й підтверджені пошкодження.

Детальніше про ситуацію, коли заставу не повертають, читайте в статті «Коли не повертається гарантійний платіж, депозит чи застава за квартиру».

Наприклад, якщо після виїзду залишився неоплачений рахунок за комунальні послуги, договір має дозволяти визначити, як сторони підтверджують суму боргу й проводять розрахунок.

Фраза «депозит не повертається у разі порушення договору» недостатня. Опишіть конкретні підстави та порядок розрахунків.

Навіщо потрібен акт приймання-передачі квартири?

Договір визначає правила оренди, а акт приймання-передачі фіксує, що саме й у якому стані передано орендарю. Без нього під час виїзду складно встановити, які пошкодження були до заселення, а які з'явилися пізніше. Це особливо стосується меблів, техніки й оздоблення.

В акті зазначте:

• адресу квартири та дату передачі;
• стан кожної кімнати й помітні дефекти;
• перелік меблів, техніки та іншого майна;
• стан обладнання на момент передачі;
• показники лічильників;
• кількість переданих комплектів ключів;
• зауваження сторін і підписи.

Додайте фотографії квартири й майна, зроблені під час передачі. Те саме зробіть під час повернення квартири: огляньте приміщення, зафіксуйте його стан і проведіть остаточні розрахунки.

Практична порада: підписуйте акт після фактичного огляду, а не заздалегідь. Дефекти фіксуйте конкретно, наприклад «подряпина на стільниці» або «тріщина на дверцятах шафи», замість загального «є незначні пошкодження».

Докладніше про акт — у статті «Акт приймання-передачі квартири». Підготувати його допоможе продукт «Передача квартири».

Що робити, якщо орендар не платить, пошкодив майно або виїжджає раніше?

Договір не усуває всі ризики, але дає змогу заздалегідь узгодити порядок дій. Ось що передбачити та чим це підкріпити:

Ціна бездіяльності проста: три місяці несплати при оренді 15 000 грн — це 45 000 грн упущеного доходу. Договірні умови про дострокове припинення мають відповідати закону, тому не кожне формулювання автоматично правомірне. Покроково про кожну ситуацію: орендар не платить і орендар пошкодив квартиру. Найкращий момент для узгодження цих питань — до заселення, коли сторони ще можуть спокійно обговорити умови.

Як правильно завершити оренду квартири?

Підписання договору — лише початок. Заздалегідь визначте, як відносини завершуватимуться. Під час повернення квартири:

1. Узгодьте дату й час огляду.
2. Перевірте стан приміщень, меблів і техніки.
3. Зафіксуйте показники лічильників і кількість повернутих ключів.
4. Складіть акт повернення або інший документ, що підтверджує передачу квартири.
5. Перевірте оплату оренди й комунальних послуг.
6. Визначте суму остаточного розрахунку й порядок повернення забезпечувального платежу.

Розбіжності фіксуйте письмово, а не усно. Як повернути квартиру й зафіксувати пошкодження, описано в статті «Повернення квартири після оренди». У цьому допомагає продукт «Завершити оренду».

Яких помилок варто уникати під час укладення договору?

• Використання шаблону без перевірки. У ньому можуть бракувати умов, важливих для вашої квартири.
• Усні домовленості про оплату. Без чіткого графіка й підтверджень складно з'ясувати, чи є борг.
• Відсутність фіксації стану квартири. Опис «квартира в належному стані» не замінює переліку майна, конкретних дефектів і фото.
• Нечіткі умови повернення застави. Сторони по-різному розуміють, які суми й коли підлягають поверненню.
• Незгоджений порядок дострокового виїзду. Різне розуміння строків повідомлення, дати завершення й остаточних розрахунків.
• Відсутність документів і листування. Договір, додатки, акти, платіжні підтвердження й повідомлення допомагають відновити послідовність подій у разі суперечки.

Як OrendaDoc допомагає на кожному етапі оренди?

Підготовка до оренди — це не лише підписання договору. OrendaDoc супроводжує власників житла на всіх етапах довгострокової оренди:

• Підготовка до здачі. Договір оренди, додатки та документи для передачі квартири: Підготовка до здачі.
• Передача квартири. Фіксація стану житла, майна й важливих обставин: Передача квартири.
• Під час оренди. Документи й підтримка для питань, що виникають у процесі користування: Під час оренди.
• Завершення оренди. Повернення квартири й документування остаточних розрахунків: Завершити оренду.

Якщо ситуація потребує індивідуального підходу, запишіться на консультацію. Про те, чому готові документи варто мати до початку оренди, читайте також у статті «Як підготуватись до конфлікту з орендарем» та в матеріалі про помилки в договорі оренди квартири.

Поширені запитання

Чи обов'язково укладати договір оренди квартири письмово? Так. Згідно зі статтею 811 ЦК України, договір найму житла укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення обов'язкове для договору оренди житла з викупом.

На який строк укладається договір, якщо його не вказано? Якщо строк у договорі не встановлений, він вважається укладеним на п'ять років (стаття 821 ЦК України). Тому вказуйте дати початку й завершення оренди прямо в тексті.

Чи потрібно вказувати в договорі осіб, які проживатимуть разом з орендарем? Так. Стаття 816 ЦК України вимагає вказувати в договорі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Вони набувають рівних з ним прав та обов'язків, а наймач відповідає за порушення договору цими особами. Для короткострокового найму, тобто на строк до одного року, ця вимога не застосовується.

Чи можна здавати квартиру в піднайм? Піднайм можливий лише за згодою наймодавця, а його строк не може перевищувати строк договору найму (стаття 823 ЦК України). Заборону чи дозвіл піднайму краще прописати в договорі.

Що таке акт приймання-передачі квартири? Це документ, у якому сторони фіксують адресу, стан кімнат і майна, показники лічильників, кількість ключів і зауваження. Він допомагає довести, у якому стані квартира була на момент заселення.

Що передбачити в договорі про заставу? Суму й дату внесення, призначення платежу, умови та строк повернення, підстави для утримання коштів і порядок остаточного розрахунку.

Висновок

Правильно підготовлений договір оренди квартири описує не лише факт передачі житла за плату. Він визначає правила оренди, порядок платежів, відповідальність сторін і процедуру завершення відносин. Перевірте договір до підписання, зафіксуйте стан квартири в акті приймання-передачі, зберігайте підтвердження оплат і не залишайте важливі домовленості лише усними. Питання, які сторони узгодили до заселення, легше врегулювати, ніж спір, що вже виник.

Матеріал підготовлено з урахуванням чинного законодавства України станом на 12.10.2026. Він має інформаційний характер і не замінює юридичної консультації щодо конкретних обставин. Перед підписанням договору перевірте актуальність законодавства та відповідність умов вашій ситуації.

З чого варто розпочати: Перевірка документів →

Готове рішення для цієї ситуації: Підготовка до здачі →

Якщо ситуація вже виникла: Несплата →