Чому правильний договір оренди квартири захищає Ваші гроші: 10 помилок, які можуть коштувати десятки, а часом і сотні тисяч гривень

Чому правильний договір оренди квартири захищає Ваші гроші: 10 помилок, які можуть коштувати десятки, а часом і сотні тисяч гривень

Час читання: 8 хвилин

У статті:

• Чому договір важливіший, ніж здається.
• Які умови обов'язково повинні бути в договорі оренди.
• Які помилки найчастіше допускають орендодавці, нехтуючи увагою до змісту договору оренди.
• Які фінансові ризики виникають через слабкий договір оренди.
• Як уникнути спорів ще до передачі квартири.

Що зробити прямо зараз (коротко)

• Перевірте свій договір оренди.
• Переконайтеся, що він відповідає саме Вашій ситуації.
• Уважно подивіться на умови свого договору оренди щодо сплати орендної плати та компенсації комунальних платежів.
• Перевірте порядок оплати та використання гарантійного депозиту.
• Перевірте порядок передачі та повернення квартири.
• Звернуть увагу, які Ви маєте права, якщо орендар не виконує своїх зобов’язань.
• Переконайтеся, що всі важливі домовленості викладені письмово.
• Не зволікайте з внесенням змін до договору оренди поки немає спору.
• Подумайте над підписанням договору оренди, з яким мав буде безпечно у разі виникнення спору з орендарем.

Якщо договір завантажений з Інтернету — це ще не означає, що він захищає саме Вас. Деякі орендодавці використовують безкоштовні шаблони договорів, знайдені в Інтернеті, надані знайомими чи запропонованими маклерами. Часто вони містять лише загальні положення і не враховують особливості конкретної квартири, домовленостей сторін та можливих ризиків. Найчастіше проблема виникає не тоді, коли сторони підписують договір, а тоді, коли одна зі сторін перестає його виконувати. Саме тоді з'ясовується, що важливі питання взагалі не були врегульовані.

Чому договір настільки важливий. Правильно складений договір дозволяє сторонам ще до початку оренди домовитися про порядок користування квартирою та мінімізувати майбутні конфлікти.

Завдяки договору можна чітко визначити:

• розмір орендної плати;
• строки оплати;
• розмір забезпечувального депозиту;
• порядок передачі квартири;
• порядок повернення квартири;
• відповідальність сторін;
• підстави для дострокового розірвання договору;
• а також цілий ряд інших важливих умов.

Чим більше важливих питань визначено до передачі квартири, тим менше суперечок виникає під час оренди.

10 помилок, які можуть дорого коштувати орендодавцю

Помилка 1. Використання випадкового шаблону договору.

Шаблон, який підходив іншому власнику квартири, може зовсім не підходити саме Вам. Можливо такий шаблон робився для ситуації де непорозуміння виключалися і договір був формальністю. А для Вашого випадку він може виявитися шкідливим. Крім того кожна квартира, кожен орендар і кожна домовленість мають свої особливості.

Помилка 2. Нечітко визначені строки оплати.

Якщо договір не визначає дату, спосіб та порядок оплати, у майбутньому можуть виникнути суперечки щодо прострочення платежів та складність зі стягненням боргу.

Помилка 3. Неврегульований забезпечувальний депозит.

Якщо договір не визначає:

• призначення депозиту;
• випадки його використання;
• порядок повернення,
• це може стати причиною конфлікту після завершення оренди і унеможливити покриття заподіяних збитків.

Помилка 4. Відсутність детального опису квартири.

Якщо договір не містить посилання на акт приймання-передачі та опис майна, довести факт пошкодження майже неможливо.

Помилка 5. Не визначено порядок оплати комунальних послуг.

Сторони можуть по-різному розуміти, хто саме повинен оплачувати окремі рахунки, що ускладнить подальшу оренду та зумовить витрати на вирішення спору.

Помилка 6. Не врегульовано порядок дострокового розірвання договору.

Якщо орендар вирішить виїхати раніше або орендодавець захоче припинити оренду, відсутність чіткої процедури може призвести до конфлікту, а також неможливості достроково припинити договір, який не лише не приносить очікуваного прибутку, але й не дозволяє виселити орендаря, який заподіює шкоду квартирі та майну .

Помилка 7. Відсутні правила користування квартирою.

Домашні тварини, куріння, суборенда, проживання інших осіб, перепланування квартири, можливість періодичної перевірки стану квартири та багато інших важливих речей— усе це бажано врегулювати ще до передачі квартири і чітко передбачити у договорі оренди.

Помилка 8. Не визначено порядок передачі та повернення квартири.

Без цього важко довести, коли саме квартира була передана, у якому стані вона перебувала та чи були повернуті всі ключі та інші речі, які надавалися в оренду разом з квартирою.

Помилка 9. Всі домовленості залишилися "на словах".

Будь-яка усна домовленість через кілька місяців може трактуватися сторонами по-різному, особливо, коли виконання таких домовленостей перестає бути вигідно орендарю. У договорі повинні бути викладені всі важливі умови оренди.

Помилка 10. Після підписання договір більше ніхто не відкривав.

Багато власників згадують про договір лише тоді, коли вже виник конфлікт. Насправді саме договір повинен бути основним документом, яким сторони керуються протягом усього строку оренди.

Які умови обов'язково повинні бути в договорі.

Рекомендується передбачити:

• сторони договору;
• опис квартири;
• строк оренди;
• розмір орендної плати;
• порядок та строки оплати;
• забезпечувальний депозит;
• порядок оплати комунальних послуг;
• правила користування квартирою;
• порядок передачі квартири;
• порядок повернення квартири;
• підстави дострокового припинення договору;
• відповідальність сторін.

• Умови договору повинні відповідати інтересам орендодавця, вимогам законодавства, бути чіткими, зрозумілими і не допускати двоякого трактування.

Які документи повинні бути складені на виконання договору.

Сам договір — це лише частина документів, які слід складати при оформленні взаємовідносин з орендарем.

До нього рекомендується оформити:

• акт приймання-передачі квартири та інших речей;
• опис майна;
• фотофіксацію квартири;
• відеофіксацію квартири.

• Саме ці документи найчастіше допомагають вирішити спірні ситуації.

Типові помилки орендодавців.

• Підписання першого знайденого шаблону.

Універсальних договорів не існує.

• Не читати договір перед підписанням.

Навіть хороший договір потребує адаптації під конкретну ситуацію.

• Не оформляти документи, які складати на виконання договору.

Без акта передачі, опису майна та фотофіксації договір значно втрачає свою практичну цінність.

• Усі важливі домовленості залишити в месенджері.

Якщо умова важлива — вона повинна бути відображена в договорі або його додатках.

• Не оновлювати договір.

Якщо умови оренди змінилися, бажано оформити відповідні зміни письмово.

Як уникнути проблем у майбутньому.

Перед підписанням договору варто:

• визначити всі істотні умови оренди;
• обговорити можливі спірні ситуації;
• підготувати акт приймання-передачі;
• провести інвентаризацію майна;
• виконати фото- та відеофіксацію квартири;
• переконатися, що кожна домовленість оформлена письмово.

Час, витрачений на підготовку договору, значно менший, ніж час і кошти, необхідні для вирішення спору.

Як OrendaDoc допомагає орендодавцю.

OrendaDoc допомагає:

• сформувати договір оренди з урахуванням особливостей конкретної квартири;
• створити всі необхідні документи на виконання договору;
• провести інвентаризацію майна;
• виконати фото- та відеофіксацію квартири;
• зберігати всі документи та історію оренди в одному місці.

Висновок

Хороший договір оренди — це не формальність і не документ "для галочки". Це основний інструмент захисту інтересів як орендодавця, так і орендаря. Саме він визначає правила користування квартирою, порядок розрахунків, відповідальність сторін та алгоритм дій у разі виникнення проблем. Чим детальніше врегульовані ці питання до передачі квартири, тим менше ризиків фінансових втрат і судових спорів у майбутньому.

Пов'язані проблеми

• Як правильно передати квартиру орендарю.
• Орендар не платить орендну плату.
• Орендар пошкодив квартиру.
• Як правильно оформити акт приймання-передачі.
• Як провести фотофіксацію квартири.
• Коли можна не повертати забезпечувальний депозит.
• Як правильно повернути квартиру після оренди.

Відповіді на свої запитання Ви можете знайти у нашому блозі, а також отримавши у нас консультацію.

З чого варто розпочати: Консультація →