Податки орендодавця комерційного приміщення: що змінилося

Коротко

Якщо ви здаєте комерційне приміщення як фізична особа, за матеріалами фахових видань з 23 жовтня 2026 року ПДФО з доходу від оренди житлової та нежитлової нерухомості (або її частини) знижено з 18% до 5%, а військовий збір лишається 5%. Для ФОП на єдиному податку 1–3 груп діє обмеження площі нежитлових приміщень, які можна здавати в оренду (900 кв. м за роз'ясненням ДПС). Порядок застосування нових правил до жовтневої оплати та авансів ДПС ще не роз'яснила, тому звіряйтеся з Податковим кодексом і консультуйтеся з бухгалтером чи податковим юристом.

Хто є платником: фізособа чи ФОП

Орендодавець комерційного приміщення може отримувати дохід як звичайна фізична особа або як ФОП. Від цього залежить система оподаткування, звітність і ліміти. Вибір має бути свідомим і зафіксованим у договорі: у ньому вказується, від імені кого укладено договір, і саме ця особа відповідає за сплату податків. Перш ніж обирати, порахуйте податкове навантаження в обох варіантах і проконсультуйтеся зі спеціалістом.

Що змінилося з 23 жовтня 2026 року

За оглядами фахових видань (dtkt.ua, 7eminar.ua), які посилаються на закони № 4903-IX та № 5025-IX, ставка ПДФО для доходів фізосіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості або її частин знижена до 5%. Військовий збір — 5%. Для оренди земельних ділянок і часток (паїв) ставка ПДФО залишається 18%. Це означає, що з доходу в 10 000 грн ПДФО і військовий збір разом становлять 1 000 грн замість 2 300 грн. Перевіряйте актуальну редакцію ПКУ та роз'яснення ДПС: правила щойно змінилися, а частину питань ще не уточнено.

Декларування і сплата

За тими ж оглядами, для фізособи-орендодавця, який сам декларує дохід, квартальні платежі скасовано: подається річна декларація, а податок сплачується за підсумками року. Якщо договір оренди нотаріально посвідчено, обов'язок повідомляти податковий орган зберігається. Строки й форму декларації звіряйте на сайті ДПС (tax.gov.ua).

Орендар як податковий агент

Якщо орендує юридична особа чи ФОП, вони, за оглядами, можуть виступати податковим агентом: утримувати та сплачувати податок із виплати орендодавцю. Якщо обидві сторони є фізособами і орендар не є самозайнятою особою, податок сплачує орендодавець. Складні випадки (самозайняті орендарі, змішані ситуації) варто обговорити з бухгалтером.

Жовтень 2026 і перехідні питання

ДПС не роз'яснила, яку ставку застосовувати до плати за жовтень та авансів, нарахованих чи виплачених на межі 23 жовтня. Є лише думки фахівців: наприклад, що ПДФО, утриманий до 23.10 за 18%, не перераховується, а до решти плати застосовують 5%. Це не офіційна позиція. Для перехідних операцій радимо дочекатися роз'яснень ДПС або отримати індивідуальну податкову консультацію.

ФОП на єдиному податку: обмеження площі

За роз'ясненням ДПС (на прикладі головного управління у Тернопільській області), ФОП на єдиному податку 1–3 груп не може здавати в оренду нежитлові приміщення понад 900 кв. м, а також житлові понад 400 кв. м і земельні ділянки понад 0,2 га. Частину нежитлового приміщення можна здавати, якщо її площа не перевищує 900 кв. м і інша частина не здається в оренду. Ставки єдиного податку, вимоги до видів діяльності та інші умови перевіряйте в ПКУ та в бухгалтера: тут їх не наводимо, бо вони залежать від групи й ситуації.

Що врахувати в договорі

Вкажіть, від імені кого укладено договір (фізособа чи ФОП), реквізити, порядок виставлення рахунків і актів, хто утримує та сплачує податок, чи враховується податок у ставці. Ці умови впливають на розрахунки й документи. Про інші умови: що прописати в договорі оренди, як підвищувати плату.

Які документи підготувати

• Договір оренди з реквізитами сторін і статусом орендодавця.
• Акти надання послуг або платіжні документи за ставками й періодами.
• Документи, що підтверджують статус (виписка ФОП, РНОКПП).
• Декларація та підтвердження сплати податків.
• Листування з орендарем щодо перерахунку плати.

Чого не робити

• Не застосовувати стару ставку чи нову «на око» без перевірки редакції ПКУ.
• Не здавати в оренду більше дозволеної площі на єдиному податку.
• Не ігнорувати декларацію й строки сплати.
• Не змішувати власні кошти й дохід від оренди без обліку.
• Не покладатися на чужих порад без перевірки дати й джерела.

Два шляхи

Самостійно. Звіряйте умови з Податковим кодексом України та сайтом ДПС, ведіть облік доходів і зберігайте документи; шаблони договорів та актів — у пакеті «Підготовка до здачі».

З фахівцем. Якщо ситуація нестандартна (змішані статуси, перехідні операції, обмеження ФОП), звертайтеся до бухгалтера чи податкового юриста. Також можете отримати консультацію щодо договору та документів.

Також: перевірка документів, підтримка, партнерський сервіс CommercialDoc. Офіційна інформація: Державна податкова служба.

Станом на 3 листопада 2026 року. Податкові правила змінюються, матеріал інформаційний і не є податковою консультацією.

Поширені запитання

Яка ставка ПДФО з оренди комерційного приміщення? За оглядами фахових видань, з 23 жовтня 2026 року 5% для житлової та нежитлової нерухомості; військовий збір 5%. Перевірте актуальну редакцію ПКУ.

Коли подавати декларацію? Для фізособи-орендодавця, за тими ж оглядами, декларація річна, а податок сплачується за підсумками року. Строки звіряйте на сайті ДПС.

Чи можна ФОП на єдиному податку здавати будь-яке приміщення? Ні, діють обмеження площі: за роз'ясненням ДПС для 1–3 груп до 900 кв. м нежитлових приміщень.

Яку ставку застосувати до жовтневої оплати? Питання не роз'яснене ДПС. Є лише думки фахівців; найнадійніше отримати індивідуальну податкову консультацію.

Хто платить податок, якщо орендар — юрособа? За оглядами, орендар може бути податковим агентом і утримувати податок із виплати. Деталі уточнюйте з бухгалтером.

Потрібна допомога з вашою ситуацією?

Обирайте: підготувати документи самостійно за перевіреними шаблонами або отримати пораду юриста.