Акт приймання-передачі нежитлового приміщення: що вказати

Коротко

Акт приймання-передачі нежитлового приміщення — це документ, який фіксує, коли, у якому стані й з яким майном орендодавець передав приміщення орендареві (і так само — повернув його після оренди). Укладайте його на початку оренди та при поверненні: у ньому мають бути сторони, адреса й площа, дата, стан приміщення, перелік майна, показники лічильників і підписи. Саме акт стає головним доказом, якщо пізніше виникне спір про пошкодження.

Навіщо потрібен акт

За Цивільним кодексом України орендодавець зобов'язаний передати майно негайно або у строк, визначений договором (ст. 765), у стані, що відповідає договору та призначенню майна (ст. 767). Орендар, повертаючи майно, має повернути його у стані, в якому отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, визначеному договором (ст. 785). Без письмової фіксації вихідного стану довести, що саме змінилося, дуже важко.

Тому акт потрібен обом сторонам: орендодавцю — щоб підтвердити початковий стан і виявити пошкодження, орендарю — щоб не відповідати за те, що було до нього.

Що обов'язково вказати в акті

• Сторони: повні назви або ПІБ, коди ЄДРПОУ чи РНОКПП, представники й підстава їхніх повноважень.
• Підстава: номер і дата договору оренди, до якого складено акт.
• Приміщення: адреса, поверх, площа, призначення, кадастровий або реєстраційний номер, якщо є.
• Дата й час передачі, місце підписання.
• Загальний стан: стіни, стеля, підлога, вікна, двері, замки, електрика, сантехніка, опалення, вентиляція.
• Майно й обладнання: перелік із кількістю та станом, зазвичай окремим додатком.
• Ключі та доступи: кількість комплектів, картки, коди сигналізації.
• Лічильники: електрика, вода, газ, тепло — серійні номери та показники на дату передачі.
• Недоліки: усе, що вже є (подряпини, вологість, несправності), щоб потім не було суперечок.
• Підписи й печатки (якщо сторони їх використовують).

Які документи додати

• Додаток з переліком обладнання та майна.
• Фото та відео фіксація стану на дату передачі, з посиланням у тексті акту.
• Копії показників лічильників.
• Копія договору оренди та, за потреби, документів на право власності.

Як скласти акт крок за кроком

1. Підготуйте приміщення до огляду: прибрання, робочі комунальні системи.
2. Разом із орендарем пройдіть приміщення й зафіксуйте стан фото чи відео з датою.
3. Занесіть показники лічильників.
4. Складіть перелік майна й недоліків у додатку.
5. Підпишіть акт у двох примірниках — по одному для кожної сторони.
6. Зберігайте акт разом із договором; при поверненні складіть окремий акт повернення за тією ж схемою та порівняйте з початковим.

Чого не робити

• Не передавати ключі до підписання акту.
• Не писати загальні фрази на кшталт «стан хороший» без деталей.
• Не залишати порожніх рядків у переліку майна — їх можна дописати пізніше.
• Не складати акт заднім числом.
• Не забувати про додатки та фото: без них акт слабший як доказ.

Акт передачі і акт повернення: у чому різниця

Акт передачі фіксує початковий стан і вихідні показники лічильників. Акт повернення складають наприкінці оренди й порівнюють з початковим: усе, що відрізняється понад нормальний знос, обговорюють сторони та, за потреби, враховують у розрахунках по заставі чи відшкодуванні. Якщо початкового акту немає, порівнювати нема з чим — тому першим документом завжди має бути саме він, ще до заїзду орендаря та передачі ключів.

Окремо подбайте про те, щоб у договорі оренди було посилання на акт і перелік додатків: тоді акт стає невід'ємною частиною домовленості, а не формальним папірцем.

Два шляхи

Самостійно. Використайте готовий пакет «Передача приміщення»: акт, перелік майна, чек-лист і інструкцію з фіксації. Це швидко і зрозуміло, якщо ситуація типова.

З юристом. Якщо в договорі є особливості, приміщення складне або вже є конфлікт, замовте консультацію чи перевірку документів — юрист переглядає ваш акт під вашу ситуацію.

Також корисно: підготовка до здачі в оренду, перевірка документів, підтримка, а для пошуку орендарів — партнерський сервіс CommercialDoc. Норми про найм див. у Цивільному кодексі України.

Станом на 2 листопада 2026 року. Матеріал має інформаційний характер.

Поширені запитання

Чи обов'язково складати акт приймання-передачі? Закон вимагає передати майно в обумовлений строк і стані, але форму фіксації визначають сторони. На практиці письмовий акт — найнадійніший спосіб підтвердити стан, тому його варто складати завжди.

Хто складає акт? Зазвичай орендодавець готує проєкт, а обидві сторони перевіряють і підписують. Допускається, що акт готує орендар або юрист.

Чи потрібні фото й відео? Не обов'язково, але вони суттєво посилюють акт. Вкажіть у тексті, що фіксація додається.

Чи потрібен окремий акт при поверненні? Так, рекомендовано: порівняйте стан із початковим актом і зафіксуйте відмінності та показники лічильників.

Що робити, якщо орендар відмовляється підписати? Зафіксуйте стан за участі свідків або на відео, надішліть акт письмово й зверніться до юриста.

Потрібна допомога з вашою ситуацією?

Обирайте: підготувати документи самостійно за перевіреними шаблонами або отримати пораду юриста.